Charges de copropriété : la Cour de cassation confirme en 2026 la rigueur posée en décembre 2024
Confirmation d’une jurisprudence exigeante sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 janvier 2026, pourvoi n° 23-23.534, publié au Bulletin
Une confirmation attendue après l’avis de décembre 2024
Par un arrêt du 15 janvier 2026, la Cour de cassation confirme la ligne jurisprudentielle qu’elle avait clairement tracée dans son avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007).
Elle rappelle avec fermeté que l’action en recouvrement fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 constitue une procédure dérogatoire, dont les conditions d’application doivent être strictement respectées.
C
et arrêt, publié au Bulletin, s’inscrit dans une volonté manifeste de mettre un terme aux pratiques consistant, pour certains syndicats de copropriétaires, à réclamer en une seule procédure l’ensemble des charges prétendument dues, y compris pour des exercices non couverts par une mise en demeure régulière.
Rappel des faits et de la procédure
En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait engagé une procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2023. Pour justifier sa demande, il se prévalait d’un commandement de payer délivré en septembre 2020 ainsi que de l’approbation des comptes pour les exercices 2016 à 2021.
La cour d’appel d’Angers avait fait droit à cette demande et condamné les copropriétaires au paiement d’une somme globale incluant des charges correspondant à des exercices postérieurs à ceux visés par la mise en demeure initiale.
Les copropriétaires ont formé un pourvoi en cassation.
La question juridique posée
La Cour de cassation était invitée à se prononcer sur l’étendue des sommes susceptibles d’être réclamées sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Plus précisément, il s’agissait de déterminer si une mise en demeure restée infructueuse permettait au syndicat de réclamer, sans nouvelle formalité, des provisions afférentes à des exercices postérieurs, et si des sommes pouvaient être exigées alors même que les comptes correspondants n’avaient pas été approuvés par l’assemblée générale.
La solution retenue par la Cour de cassation
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel. Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 qu’en paiement de provisions ayant fait l’objet d’une mise en demeure préalable demeurée infructueuse.
Elle précise que le syndicat ne peut demander le paiement des provisions afférentes à des exercices postérieurs à celui visé par la demande initiale qu’à la condition de justifier d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée. Elle ajoute qu’il ne peut davantage réclamer des sommes dues au titre d’exercices non visés par une mise en demeure lorsque les comptes correspondants n’ont pas encore été approuvés.
En l’espèce, la cour d’appel s’était bornée à constater l’existence d’une mise en demeure datant de 2020 et l’approbation des comptes jusqu’en 2021, sans vérifier ni l’approbation des comptes des exercices 2022 et 2023, ni l’existence de nouvelles mises en demeure afférentes à ces exercices. La décision est donc privée de base légale.
Dispositif
La Cour de cassation casse et annule partiellement l’arrêt de la cour d’appel d’Angers, en ce qu’il a condamné les copropriétaires au paiement des charges arrêtées au 1er janvier 2023, premier trimestre 2023 inclus. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Orléans.
Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Portée et enseignements pratiques
Cet arrêt constitue une confirmation claire et sans ambiguïté de la position adoptée par la Cour de cassation dans son avis du 12 décembre 2024. Il rappelle que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est une procédure d’exception, dont les conditions doivent être strictement respectées.
Il en résulte que toute demande en recouvrement de charges fondée sur ce texte doit être limitée aux exercices expressément visés par une mise en demeure régulière, et ne peut porter sur des sommes dont l’exigibilité n’est pas établie par l’approbation préalable des comptes.
Cet arrêt constitue ainsi un outil contentieux important pour les copropriétaires poursuivis en paiement de charges et impose aux syndicats de copropriétaires une rigueur accrue dans la conduite des procédures de recouvrement.
