Violation du droit de préférence du locataire commercial : nullité de la vente et prescription biennale

Violation du droit de préférence du locataire commercial : nullité de la vente et prescription biennale

Civ. 3^e, 18 déc. 2025, FS-B, n° 24-10.767

Depuis la loi du 18 juin 2014, le locataire titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente des locaux qu’il occupe. Lorsque le bailleur cède le bien à un tiers sans respecter ce droit, la vente encourt la nullité.

Par un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation confirme toutefois que l’action en nullité exercée par le locataire est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce. En l’espèce, la vente litigieuse était intervenue plusieurs années avant l’introduction de l’action, laquelle a donc été jugée irrecevable comme prescrite.

La Haute juridiction rappelle également que cette action relève du statut des baux commerciaux, dès lors qu’elle est fondée sur l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Elle écarte en revanche toute application du mécanisme du « réputé non écrit », réservé aux stipulations contractuelles du bail, et inapplicable à un acte de vente conclu avec un tiers.

Cette décision souligne l’importance, pour le locataire, d’agir rapidement afin de préserver ses droits.